Kort antwoord: voor je een huis verkoopt regel je acht dingen: documenten verzamelen, een geldig energielabel, een verkoopklare woning, een realistische waardebepaling, een kostenoverzicht, een lijst met roerende zaken, de vragenlijst voor de koper en de keuze voor een makelaar. Reken op twee tot vier weken voorbereiding.
Ga je je huis verkopen? Dan komt er meer bij kijken dan een goede foto en een aantrekkelijke vraagprijs. Met deze checklist weet je welke documenten, kosten en stappen je moet regelen — liefst vóórdat je een makelaar inschakelt.
1. Verzamel je eigendoms- en woningdocumenten
- Akte van levering — op te vragen bij het Kadaster
- Bouwtekeningen en vergunningen van verbouwingen of aanbouwen
- WOZ-beschikking van de gemeente
- Bij een appartement: splitsingsakte, VvE-jaarrekeningen en notulen
2. Regel het energielabel — verplicht bij verkoop
Een energielabel is verplicht bij verkoop. Check via EP-Online of je nog een geldig label hebt. Bestaande labels blijven geldig; nieuwe labels krijgen sinds eind mei 2026 een nieuw ontwerp met extra informatie, zoals indicatoren en verwijzingen naar subsidies en adviesloketten (Volkshuisvesting Nederland, RVO).
Een label aanvragen kost geld en kost tijd: doe dit dus voordat je de woning aanbiedt.
3. Maak de woning verkoopklaar
- Kleine reparaties eerst — een lekkende kraan of gescheurde plafondhoek valt kopers direct op
- Declutteren en neutraliseren — minder spullen, meer ruimte
- Buitenkant niet vergeten — de eerste indruk begint bij de voordeur
- Professionele foto's — bepalen direct hoeveel mensen doorklikken op Funda
Welke klussen tellen het zwaarst? Een scheur in het plafond heeft meer effect dan een nieuwe kamerplant. Lees welke klussen het meeste effect hebben.
Twijfel je wat het meeste oplevert? Zie onze voor-en-na voorbeelden of plan een VerkoopKlaar-scan: een objectief overzicht van wat de moeite waard is.
4. Laat een realistische waardebepaling doen
Doe dit vóór je een makelaar kiest. Makelaars noemen in de acquisitiefase soms een optimistische prijs om de opdracht te winnen. Een eigen richtprijs voorkomt dat je te hoog instapt en de woning lang op Funda blijft staan.
5. Reken de kosten voor de verkoper door
| Kostenpost | Wie betaalt? | Let op |
|---|---|---|
| Makelaarscourtage | Verkoper | Gemiddeld circa 1,1% van de verkoopprijs (bandbreedte 0,9%–1,4%), of een vast tarief van circa €3.000–7.500. Opstartkosten (foto's, video) circa €400–1.000. Let op: inclusief of exclusief 21% btw? |
| Energielabel | Verkoper | Circa €250–480, afhankelijk van het woningtype (appartement circa €250–280, vrijstaand circa €360–480). Label is 10 jaar geldig. |
| Boeterente | Verkoper | Kan bij vervroegd aflossen vóór het einde van je rentevaste periode. Het bedrag hangt af van je contract; vraag je geldverstrekker om een aflosnota. |
| Doorhalen hypotheek (royement) | Verkoper | Meestal circa €90–500 (vaak genoemd: circa €350), inclusief notaris en Kadaster. Aftrekbaar. |
| Leveringsakte & inschrijving Kadaster | Meestal koper | Valt onder kosten koper. |
| Verhuiskosten | Verkoper | Reken ook dubbele woonlasten mee als je al een nieuw huis hebt. |
Wat je in de woning zelf aanpakt hangt af van het effect: zie welke klussen het meeste effect hebben.
Totaal kost verkopen volgens Trustoo ruwweg €4.000–9.500 (makelaar, energielabel en notaris samen). Bedragen zijn indicaties uit juli 2026 en verschillen per makelaar, notaris en hypotheek; vraag altijd een offerte. Bronnen: Trustoo (makelaar), Trustoo (energielabel), Hypotheker.nl (royement), Knab en NN.
6. Stel de roerende-zakenlijst op
Leg vast wat je achterlaat (gordijnrails, kasten, tuinhuisje) en wat je meeneemt. Dat voorkomt discussie bij de overdracht.
7. Vul de vragenlijst voor de koper vooraf in
Als verkoper heb je een mededelingsplicht: je meldt wat er in het huis is misgegaan of gerepareerd, zoals funderingsproblemen, vocht, asbest of verbouwingen zonder vergunning. Dat doe je in de vragenlijst die bij de verkoop hoort. Sinds 1 april 2026 staat er bovendien een fundamentrisicoscore (A t/m E) in het taxatierapport; bij een verhoogd risico of bekende problemen moet je dat ook melden (Funda). De koper heeft daarnaast een onderzoeksplicht, maar wat je weet en niet meldt kan later voor jouw rekening komen.
8. Kies een makelaar — of verkoop zelf
Met een compleet dossier en een verkoopklare woning sta je in elk gesprek sterker, ongeacht welke route je kiest.
Plan jouw VerkoopKlaar-scan →
Veelgestelde vragen
Wat moet ik verplicht regelen bij de verkoop van mijn huis?
Een geldig energielabel en eerlijke informatie aan de koper (mededelingsplicht). Voor de overdracht heb je eigendomsgegevens en bij een appartement de VvE-stukken nodig.
Hoe lang duurt het om een huis verkoopklaar te maken?
Ongeveer twee tot vier weken voor reparaties, opruimen, documenten en het energielabel.
Moet ik mijn huis verkoopklaar maken voordat ik een makelaar inschakel?
Niet verplicht, wel verstandig: je beoordeelt de waardebepaling beter en staat sterker bij het gesprek over de courtage.
Wat kost het verkopen van een huis?
Vooral makelaarscourtage (gemiddeld circa 1,1% van de verkoopprijs), daarnaast energielabel, eventuele boeterente en het doorhalen van je hypotheek. De notaris voor de leveringsakte is meestal voor de koper. Gemiddeld kost verkopen ruwweg €4.000–9.500 (makelaar, energielabel en notaris samen).
Wie betaalt de notaris bij de verkoop van een huis?
Meestal de koper (kosten koper). Jij betaalt het doorhalen van je eigen hypotheek.
Is een energielabel verplicht bij verkoop?
Ja. Bestaande labels blijven geldig; nieuwe labels hebben sinds mei 2026 een nieuw ontwerp.